Como comprar imóvel em Portugal

Compra de imóvel em Portugal

Porta de entrada para a Europa para muitos brasileiros, Portugual atrai por belas paisagens, bom vinho e pela própria língua portuguesa.
Para quem deseja comprar um imóvel em Lisboa, Porto ou Algarve, para citar as cidades mais procuradas, o processo é semelhante ao brasileiro.

Além disso, adquirir um imóvel que tenha sido construído há mais de 30 anos e que tenha um valor acima de 350 mil euros no país dá ainda o direito à Autorização de Residência Especial para Investimento (ARI). O documento, também conhecido como "Visto Gold", permite a livre circulação pelos países da União Europeia. 

Compra de imóvel à vista

A escolha do imóvel que se deseja comprar em Portugal pode ser feita pela internet, em sites como o Casa Sapo ou o Imovirtual. A quantidade de quartos é definida pela letra T seguida de um número. T0, por exemplo, se refere a um studio ou kitnet. Já T2 indica um imóvel com dois quartos.

Especialista em contratos internacionais, o advogado Marcelo Godke, do Godke, Silva & Rocha Advogados, afirma que o processo pode ser feito diretamente pelos interessados. Porém, um auxílio profissional pode facilitar o processo: “O sistema jurídico de Portugal é parecido com o nosso, bastante burocrático”, diz.

Escolhido o imóvel, o passo seguinte é eleger um representante local, que será responsável pelo pagamento dos impostos referentes à transação.

Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou em outras nações da União Europeia. Assim, o comprador residente no Brasil precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um procurador ou um escritório de advogados, por exemplo. É dessa pessoa ou entidade que o fisco português cobrará os impostos referentes à manutenção da propriedade.

A compra pode ser realizada por escritura pública ou por meio de um advogado particular. Seja qual for a escolha, o contrato deve ser registrado em um cartório de notas no país. O custo total da transação, incluindo impostos, pode variar entre 10% e 15% do valor do imóvel. Além disso, há um imposto predial anual de 0,4% sobre o valor da propriedade, semelhante ao IPTU brasileiro.

Para facilitar a compra de imóveis, existe em Portugal o chamado Balcão Casa Pronta, um serviço oferecido dentro dos postos de um órgão público chamado Conservatória do Registro Predial. Por meio desse serviço é possível fazer todas as operações necessárias para celebrar o contrato de compra e venda. O site Balcão Casa Pronta mostra a localização desses postos.

Os documentos necessários são:

Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;

Pessoa Jurídica: - Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano. Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica;

- Cópias dos cartões de contribuição fiscal de ambas as partes;

- Para o vendedor, Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis, que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;

- Para o vendedor, Certidão de Registro Predial: traz informações sobre a área e a estrutura do imóvel, além de informações sobre quem é o titular e eventuais dívidas da propriedade, como hipoteca ou penhora, por exemplo. O documento deve ser solicitado em Portugal nas conservatórias. Também é possível fazer o pedido online, no site Predial Online (https://www.predialonline.pt/), que ainda permite consultas a essas certidões.

- Para o vendedor, Caderneta Predial: documento solicitado junto a outro órgão público, o Serviço de Finanças, que informa a situação fiscal do imóvel. Também pode ser obtido pela internet pelo Portal das Finanças de Portugal (http://www.portaldasfinancas.gov.pt/);

- Licença de Utilização: Informa a que uso se destina o imóvel e atesta que ele está habilitado para determinado fim. O documento deve ser solicitado na Câmara Municipal da cidade em que a propriedade está localizada. Se a licença ainda não tiver sido expedida no ato da compra, o comprador pode apresentar apenas o protocolo comprovando o pedido de emissão;

- Para o vendedor, Ficha Técnica de Habitação: Descreve as principais características do imóvel. Também deve ser obtido junto à Câmara Municipal referente ao local da propriedade;

- Certificado Energético: Documento emitido pela agência de energia de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel no ato da celebração do contrato de compra e venda. Ele informa a eficácia energética do imóvel sobre climatização e água quente em uma escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É possível contatar técnicos e solicitar cotações pelo site da agência (http://www.adene.pt/);

 

Compra de imóvel a prazo

O processo é semelhante ao da compra à vista, incluindo os mesmos documentos necessários. No entanto, o futuro proprietário deve desembolsar antes da celebração do contrato de compra e venda cerca de 30% do valor do imóvel como sinal.

O restante pode ser financiado por um banco em até 50 anos no caso de imóveis novos, cujo prazo é geralmente mais longo. A taxa mais usada nos financiamentos imobiliários em Portugal é a Euribor de seis meses. O futuro proprietário precisa comprovar que financiou o saldo da compra do imóvel no ato da celebração do contrato.

 

Como alugar o imóvel

Os contratos superiores a seis meses devem ser por escrito e registrados no Serviço de Finanças do país. A demanda é geralmente composta por estudantes em buscas de quartos simples. Em junho de 2017, por exemplo, era possível encontrar esses quartos a partir de 200 euros por mês em Lisboa, segundo a plataforma Casa Sapo.

Os impostos são pagos sobre o rendimento auferido. No caso de o titular do imóvel ser pessoa física, sobre o ganho com os aluguéis incide o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS). As alíquotas variam de forma progressiva, de 11,50% a 46,50%, conforme a renda total anual. Também é aconselhável o auxílio profissional para alugar um imóvel em Portugal.

 

Remessa de valores para Portugal

Quem mora no Brasil pode fazer uma remessa de valores para Portugal para bancar os custos da transação, por meio da Remessa Online.

O advogado Marcelo Godke diz que é mais barato transferir dinheiro para uma pessoa física ou para uma conta própria aberta em outro país, porque o tributo a ser pago será apenas o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), que incide sobre 0,38% do valor transferido. Há também uma taxa de serviço cobrada pelos bancos para fazer a transação, além do spread do dólar: a diferença entre o dólar negociado no mercado e o que o banco está cobrando.

No caso de remessas feitas para empresas, é possível que haja a incidência de Imposto de Renda e outras taxas, uma vez que a transferência dos valores pode ser interpretada como um serviço.

Para abrir uma conta em Portugal, é necessário documento de identificação (passaporte, no caso de estrangeiros), número de identificação fiscal, comprovante de endereço no país e comprovante de rendimentos. Dependendo do tipo de conta, é necessário depositar um valor entre 100 e 150 euros.

Colaborou com este artigo o advogado Marcelo Godke Veiga, especialista em contratos internacionais do Godke, Silva & Rocha Advogados, de São Paulo;

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