Como comprar imóvel no Exterior?

Comprar seu imóvel no exterior é bem menos complexo do que você imagina. De acordo com dados do Banco Central, os investimentos brasileiros em imóveis no exterior aumentaram 240% em dez anos (2007 à 2017) e atingiram U$6,3 bilhões.

Muitos países oferecem qualidade de vida, oportunidades profissionais e acadêmicas, que fazem as pessoas investirem uma residência fixa, o que agrega muito. Porém é necessário ficar atento aos procedimentos e regras para fechar um bom negócio.   

Neste artigo, saiba tudo que é necessário para comprar imóveis em países como França, Uruguai EUA, Portugal e Reino Unido e se prepare para investir em imóveis no exterior!

Quais os melhores países para se investir em imóveis?

Bons países para se investir em imóveis são: Portugal, Reino Unido, EUA, Uruguai e França. A escolha do país para investir em imóveis depende muito do objetivo do comprador. Quem quer ter livre circulação pela União Europeia, por exemplo, pode adquirir um imóvel construído há mais de 30 anos e que tenha valor acima de 350 mil euros.

Este bem te dá o direito de receber um “Visto Gold” (ou Autorização de Residência Especial para Investimento – ARI) e assim conseguir a circulação na UE.

Mas, se o objetivo for alugar ou revender para ganhar na oscilação do valor, é interessante optar por países em que a demanda por imóveis é alta e o processo burocrático seja curto.

Um imóvel no Reino Unido, por exemplo, é muito mais fácil de conseguir do que em outros países da Europa, já que o negócio é fechado por meio de um contrato particular, reduzindo o tempo de negociação.

Quais cuidados devo ter antes de comprar um imóvel no exterior?

O mais importante para comprar um imóvel no exterior é se manter informado sobre as regras de cada país para aquisição, já que estas variam muito de acordo com cada localidade. Para te auxiliar no processo, é interessante encontrar um bom consultor para tirar suas dúvidas sobre as regras vigentes no local. Além de facilitar a busca pelo imóvel, esse profissional vai te ajudar a seguir o sistema jurídico.

Ainda, é importante identificar o melhor perfil de imóveis para investimento no país que você deseja investir. No geral, encontre uma cidade com economia estável, onde a demanda por imóveis costume ser alta e com menor burocracia para a compra, revenda ou aluguel.

Ainda, é importante identificar o melhor perfil de imóveis para investimento no país que você deseja investir. No geral, encontre uma cidade com economia estável, onde a demanda por imóveis costuma ser alta e com menor burocracia para a compra, revenda ou aluguel.

Atentar-se a esses detalhes permite que o investidor adquira rapidamente um imóvel em momentos de estagnação e revenda-o em alta, e também, desembolse um valor justo para realizar o sonho.

Como comprar um imóvel em Portugal?

Quem deseja comprar um imóvel em Portugal precisa encontrar a opção ideal, indicar um representante legal, além de pagar os impostos e os valores definidos. Para encontrar um imóvel em Portugal, existem alguns sites como Casa Sapo ou o Imovirtual. 

Todo o processo pode ser conduzido pelos interessados, sem auxílio profissional, mas como é um procedimento burocrático, tal como no Brasil, é indicado que um especialista seja consultado. Após encontrar e negociar o imóvel, é só escolher um representante que deverá pagar os impostos da transação.

O representante local é obrigatório, pois Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou em nações da União Europeia. Assim, um comprador brasileiro precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um procurador, por exemplo.

Assim como no Brasil, o contrato deve ser registrado no cartório de notas de Portugal. Para isso, é necessário pagar em torno de 10% a 15% do valor do imóvel referente aos impostos e há um imposto predial de 0,4% sobre o valor da propriedade, semelhante ao IPTU brasileiro  para ser pago anualmente. 

Os documentos exigidos nesse processo são:

• Pessoa Física: cópias dos documentos e dados pessoais de ambas as partes;
• Pessoa Jurídica: documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano. Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica;
• Cópias dos cartões de contribuição fiscal de ambas as partes;
• Outros documentos também podem ser solicitados.

Para quem pretende comprar um imóvel em Portugal, é interessante investir em imóveis que já tenham mais de 30 anos e custem acima de 350 mil euros, já que, como falamos, estes oferecem ao comprador o Visto Gold como benefício.

Visando facilitar a compra de imóveis em Portugal, o Balcão Casa Pronta – serviço em que é possível realizar todas as operações de compra e venda diretamente foi criado.

Para utilizar o serviço, é necessário que o comprador apresente:

1. Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
2. Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um anos;
3. Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica;
4. Cópia dos cartões de contribuição fiscal de ambas as partes.
5. Licença de utilização: documento que informa a que uso o imóvel se destinará e atesta que o mesmo está habilitado para este fim. Caso a licença ainda não tenha sido expedida no ato da compra, é necessário apresentar o protocolo comprovando o pedido de emissão.
6. Certificado energético: é um documento emitido pela agência de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel no acerto do contrato de compra e venda. Ele informa a eficácia energética do imóvel sobre climatização e água quente.

Já para o vendedor, os documentos necessários são:

1. Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis (que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;
2. Certidão de Registro Predial: documento que traz informações sobre a área e a estrutura do imóvel, além de informações sobre o titular e dúvidas sobre a propriedade, como hipotecas ou penhoras, por exemplo.
3. Caderneta Predial: é um documento solicitado junto ao Serviço de Finanças de Portugal, que informa a situação fiscal do imóvel. Este documento também pode ser obtido pela internet, através do Portal de Finanças de Portugal.
4. Ficha técnica de Habitação: descreve as principais características do imóvel e deve ser obtido na Câmara Municipal local. 

Confira outros detalhes sobre o processo de compra de imóvel em Portugal.

Como comprar um imóvel em Portugal a prazo?

O processo é muito semelhante à compra de um imóvel no exterior à vista, porém, o futuro proprietário deve desembolsar cerca de 30% do valor do imóvel como sinal. O restante do valor pode ser financiado por um banco em até 50 anos.

Como comprar um imóvel no Reino Unido?

Para comprar um imóvel no Reino Unido, você  deve negociar os valores e o tipo de pagamento com o proprietário, o pagamento pode ser à vista ou a prazo e contar com um profissional para intermediar o processo do contrato.

Embora não seja obrigatório, você pode contar com o apoio de um advogado, chamado “solicitor”, que vai acompanhar todo o processo de negociação e finalização da compra e também pode intermediar a transferência de valores.

Utilize as plataformas online como Rightmove e Zoopla para encontrar seu imóvel, elas são as mais populares para anúncios de imóveis no território e permitem que você compare preços de forma rápida e fácil. 

Muitas pessoas pensam em comprar um imóvel no Reino Unido com o objetivo de conseguir um visto de permanência no país. No entanto, nem sempre isso é possível.

O negócio é fechado por meio de contrato particular e, ainda que não garanta um visto definitivo, a posse de um imóvel no Reino Unido facilita a permanência no território, que é composto por Inglaterra, Escócia, Irlanda do Norte e País de Gales.

Compra à vista

Plataformas online como Rightmove e Zoopla são as mais populares para anúncios de imóveis no território e permitem que você compare preços de forma rápida e fácil.

Antes de fechar negócio, você pode contratar o serviço de um ‘conveyor”, um agente que transfere a propriedade do comprador para o vendedor.

O advogado, chamado “solicitor”, acompanha todo o processo de negociação e finalização da compra e também pode intermediar a transferência de valores.

Ao invés do compromisso de compra e venda, o mais popular no Reino Unido é a troca de correspondência entre advogados, as chamadas “notes” ou “missives”.

Nesta etapa, o comprador dá um sinal de 10% do valor do imóvel e, na seguinte, chamada “completion”, acerta com o vendedor como será o pagamento do valor restante.

Ao vendedor, é importante providenciar o Certificado de Performance Energética (EPC) do imóvel, que traz as características sobre o consumo de energia.

A participação do advogado não é obrigatória, mas pode ser útil para garantir melhores condições e celeridade na negociação, que pode levar de dois a três meses, segundo o serviço oficial do governo.

Além disso, é papel do profissional identificar e analisar detalhes que variam de acordo com a legislação de cada país integrante do Reino Unido.

Na Inglaterra e no País de Gales, há um serviço oficial do governo que registra propriedade e suas respectivas hipotecas, quando houver. Já Escócia e Irlanda do Norte possuem seu próprio sistema de registro.

Além deste registro, o comprador deve pagar o imposto “Stamp Duty Land Tax” sbre o valor de imóveis a partir de 125 mil libras, no caso de Inglaterra, Gales e Irlanda do Norte. A alíquota vai de 2% a 12% sobre o valor do imóvel.

Na Escócia, este imposto se chama “Land and Buildings Transaction Tax”. Para o vendedor, há isenção do imposto sobre o ganho de capital caso ele resida no imóvel.

Um outro tributo que deve ser pago é o Concil Tax, imposto predial que pode ser quitado em 10 ou 12 meses. As alíquotas variam conforme região e incidem de acordo com o valor dos imóveis. Em propriedades com valor abaixo de 45 mil libras, as taxas são isentas.

Compra a prazo

Após cumprir a etapa inicial, semelhante à da compra à vista, o futuro dono do imóvel pode financiar o restante do valor da propriedade por meio de uma hipoteca (mortgage).

O financiamento é obtido junto a um agente bancário e as taxas de juros estão entre 1% e 4% ao ano.

Saiba mais sobre como comprar um imóvel no Reino Unido.

Como comprar um imóvel nos Estados Unidos à vista?

Para comprar um imóvel nos Estados Unidos, não é necessário ir até os Estados Unidos. Você precisa encontrar o imóvel, negociar com o vendedor ou proprietário e ter um advogado para cuidar dos trâmites legais. Em seguida, é só enviar o valor para uma conta estrangeira em seu nome.

Depois, esse valor é transferido para a conta “escrow” (fiduciária) e os advogados fazem toda a transação, inclusive verificação jurídica do vendedor e do imóvel. O processo leva menos de duas semanas, em muitos casos.

Para a compra à vista, você precisa apresentar:

1. Cópia do Passaporte: páginas 1 e 2;
2. Comprovante de endereço;
3. Prova de que tem dinheiro para finalizar a compra (apresentar cópia de extrato bancário ou demonstrativo de aplicação financeira).

Todos os negócios imobiliários nos Estados Unidos são realizados por meio das “Title Companies” (companhias de títulos), que são formados por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário e que são os responsáveis pela legalidade da transação. O advogado prepara toda a documentação de transferência e, somente após a assinatura do vendedor, é efetuado o pagamento.

Leia também: Como comprar um imóvel nos Estados Unidos

Comprando um imóvel nos EUA a prazo

Para adquirir um imóvel nos EUA por meio de um financiamento, é necessário apresentar um visto válido, além de comprovantes de residência e comprovação de renda (extrato bancário ou aplicação financeira).

A declaração de Imposto de Renda para Pessoas Físicas é um documento aceito pelos bancos como comprovação de renda. O financiamento para estrangeiros para comprar um imóvel no exterior está disponível em diversas instituições financeiras dos EUA, nas seguintes condições:

O financiamento para estrangeiros para comprar um imóvel no exterior está disponível em diversas instituições financeiras dos EUA, nas seguintes condições: entrada de 30% ou 50% e saldo financiado em até 30 anos, com juros em média de 4,5% ao ano, dependendo do pacote. A taxa inicial será fixa nos primeiros cinco anos e depois reajustada anualmente;

O investidor deve ser aprovado pelo banco e as condições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel.

Para fazer o pedido de financiamento é necessário apresentar a seguinte documentação em inglês, traduzida por um profissional juramentado:

1. Cópia do Passaporte: páginas 1, 2, 3 e a do Visto
2. Comprovante de residência
3. Conta bancária nos EUA
4. Carta do Contador
5. Cópia dos dois últimos anos do imposto de renda, PF e PJ, se houver[Cópia dos três últimos extratos bancários
6. Prova dos valores de entrada e de mais seis meses correspondentes às prestações do financiamento em conta ou aplicação bancária nos Estados Unidos.

Como comprar imóvel na França

Para comprar um imóvel na França, você deve começar uma pesquisa para encontrar a casa ou apartamento que deseja. Em seguida, deve negociar a venda com o vendedor, que irá propor a assinatura de um documento de reserva para garantir que não haverá desistência, caso contrário uma multa será cobrada. 

Você não precisará de um visto para concluir a negociação, mas terá que contar com a intermediação de um funcionário de cartório (notaire) para registrar a transação. O notaire representa o governo francês e sua função é certificar o negócio.

Comprar imóvel à vista na França

O vendedor deve propor a assinatura de um documento que funcionará como uma espécie de reserva para a compra (offre d’achat). Este ainda não é o compromisso de compra e de venda (compromis de ventre).

Este documento pode não estabelecer a troca de valores em dinheiro, mas pode declarar penalidades em caso de desistência da parte do comprador.

O vendedor, por outro lado, não se torna obrigado a fechar o negócio com o interessado pela propriedade. Por isso, ter o auxílio de um advogado em todas as etapas pode te ajudar a evitar algumas situações indesejadas.

O próximo passo é fazer o compromisso de compra e venda, com o notário registrando este compromisso junto ao governo francês. Para isso, o comprador deve desembolsar pelo menos 10% do valor do imóvel, depois, há um período de sete dias em que é possível desfazer o negócio.

Passados esses dias, dá-se uma busca por documentos que certifiquem a quem pertence a propriedade e se não há nenhum impedimento legal à venda. Esse processo pode levar até três meses para ser concluído.

Ao fim desta fase, a transação é concluída com o pagamento do restante do valor do imóvel e dos respectivos impostos para a conclusão do negócio, que variam de 1% a 4% do valor da propriedade.

O preço cobrado pelo notário pela prestação de serviços geralmente é de 1% sobre o valor do imóvel. Se for necessário utilizar um corretor, os encargos serão mais altos. É importante saber que outros encargos podem incorrer pela confecção de documentos e certidões. A necessidade destes documentos varia conforme a situação da propriedade.

Para a compra à vista, você precisa apresentar a documentação abaixo:

1. Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
2. Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano.
3. Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica.

Comprando imóvel a prazo na França

Para comprar um imóvel a prazo na França, você deve encontrar a casa ou apartamento e negociar com o vendedor. O processo envolve a assinatura do documento de reserva, que vai garantir que não haverá desistência por parte do comprador. Nesse modelo de compra, conte com o auxílio de um advogado para te ajudar em todas as etapas.

Além disso, é aconselhável já ter um financiamento pré-aprovado por um banco antes mesmo de fazer o contrato e é obrigatório comprovar renda.

O valor financiado é de, geralmente, 80% do preço do imóvel que se pretende comprar. No ato da concessão do crédito, o comprador deve informar ao banco se a propriedade se destina a residência ou investimento. Os bancos costumam parcelar o montante financiado em até 30 anos a taxas em torno de 5% ao ano. Os prazos e taxas podem variar para quem compra um imóvel para investimento.

Saiba mais detalhes sobre o processo de compra de imóvel na França.

Como comprar um imóvel no Uruguai?

Para comprar um imóvel no Uruguai, procure um advogado especialista para auxiliar com os registros públicos, escrituração do imóvel e com o acompanhamento de todo o processo. Você poderá pagar seu imóvel à vista ou de forma parcelada, contando com o financiamento de construtoras, pois os bancos não financiam para estrangeiros.

As construtoras, por sua vez, exigem uma entrada de 10% do valor total do imóvel, com aplicação de juros que podem chegar a 5% ao ano. O pagamento é realizado em dólar, ou seja, os valores são convertidos durante o processo de compra.

O Uruguai aplica impostos prediais que são cobrados anualmente em uma taxa de 2 a 3% do valor do imóvel. Os impostos são bem semelhantes ao IPTU que é utilizado nos municípios brasileiros.

Declaração de imóvel no imposto de renda: importância e obrigatoriedade

Quem tem imóveis no exterior também deve declarar no Imposto de Renda do Brasil como custo de aquisição de valor. Para evitar problemas, é importante entender todo o processo e leis aplicáveis para a situação nos países envolvidos.

No caso de venda do imóvel no exterior em que houver ganho de capital, o governo brasileiro cobra uma taxa de 15% sobre o valor. A tributação aplicada pode variar entre países, portanto, é crucial saber detalhadamente quais as obrigações legais para evitar transtornos e prejuízos.

Como enviar dinheiro para comprar imóveis no exterior?

Para pagar a compra de seu imóvel no exterior, basta fazer uma conta na Remessa Online, selecionar a opção “Enviar dinheiro” e escolher a opção “Pagar aluguel ou compra de imóvel”.  

Para a compra de imóveis no exterior, é necessário apresentar o contrato de compra e venda do imóvel no nome do cliente cadastrado na Remessa Online e assinado por ambas as partes.

Nesta operação, há incidência de IOF, com alíquota de 0,38% mais o custo da operação, de 1,2%.Caso seja necessário, em algum momento, enviar um valor inferior a R$ 2.500,00 haverá incidência de tarifas externas.

Na Remessa Online, acima deste valor as tarifas externas são gratuitas (você paga apenas o custo de serviço e um valor de IOF)!

Resumindo