Financiamento Imobiliário da Caixa: novas regras e como simular o seu

O governo federal anunciou novas regras para o financiamento imobiliário da Caixa, ampliando o acesso à casa própria para famílias com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil que não se enquadram no programa Minha Casa Minha Vida. Com a criação de uma nova faixa de crédito, agora é possível financiar até 80% do valor do imóvel, oferecendo condições mais vantajosas e competitivas para a classe média.

Quer entender quais são as mudanças e como solicitar seu financiamento? Confira abaixo quem pode solicitar, como fazer uma simulação e documentos necessários. 

O que mudou no financiamento imobiliário da Caixa?

O financiamento imobiliário da Caixa passou por mudanças importantes para facilitar o acesso à casa própria para famílias de classe média. A principal mudança é a volta do financiamento de até 80% do valor do imóvel, reduzindo o valor de entrada e ampliando o poder de compra do consumidor.

Antes, a Caixa financiava no máximo 70% do imóvel, o que obrigava o comprador a dar uma entrada de 30%. Agora, com o limite ampliado para 80%, basta arcar com 20% do valor total.

Além disso, o teto de imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, permitindo que imóveis de valor mais alto possam ser financiados dentro das condições mais vantajosas do sistema.

Um exemplo para ilustrar: anteriormente, quem comprava um imóvel de R$ 1 milhão precisava dar R$ 300 mil de entrada e financiava R$ 700 mil. Agora, para esse mesmo imóvel, a entrada cai para R$ 200 mil, e o financiamento sobe para R$ 800 mil, com juros limitado a 12% ao ano. 

Outro ponto positivo é que famílias com renda acima de R$ 12 mil, que antes ficavam fora dos programas habitacionais, passam agora a ter acesso a linhas de crédito mais acessíveis.

Quem pode solicitar um financiamento imobiliário na Caixa?

O novo modelo de financiamento imobiliário da Caixa é voltado para a classe média. Sendo assim, os pré-requisitos básicos de elegibilidade são:

• Ter renda familiar mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil;
• O imóvel a ser financiado deve estar dentro do limite de R$ 2,25 milhões previsto nas novas regras do SFH;
• Ter mais de 18 anos ou ser emancipado a partir dos 16 anos;
• Ser brasileiro ou possuir visto permanente para morar no país;
• Comprovar capacidade civil e financeira para assumir o financiamento;
• Ter o nome limpo, sem restrições em órgãos de crédito como SERASA ou SPC;
• O valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda familiar bruta.

Vale lembrar que famílias com renda inferior a R$ 12 mil continuam a contar com o programa Minha Casa, Minha Vida, voltado a faixas de renda mais baixas e com subsídios específicos.

Quais são as principais linhas de crédito imobiliário da Caixa?

A Caixa Econômica Federal oferece diferentes modalidades de financiamento imobiliário, voltadas a diversos perfis e necessidades. Veja as principais linhas disponíveis e as diferenças entre elas.

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

É a principal modalidade do país e segue regras definidas pelo governo federal, que utiliza recursos do $1 e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para facilitar o acesso à casa própria.

O limite do imóvel financiado é de R$ 2,25 milhões, com possibilidade de financiar até 80% do valor do bem e juros limitados a 12% ao ano. Essa modalidade é exclusiva para pessoas físicas e permite que a parcela mensal comprometa até 30% da renda familiar.

Dentro do SFH também está o programa Minha Casa, Minha Vida, voltado para famílias com renda de até R$ 12 mil mensais, com taxas de juros mais baixas, que variam conforme a faixa de renda. 

Crédito Imobiliário Poupança Caixa

Nessa modalidade, os juros são compostos por uma taxa fixa acrescida da remuneração da poupança, que varia conforme o mercado. O saldo devedor é atualizado pela Taxa Referencial (TR), tornando o valor das parcelas mais previsível.

Crédito Imobiliário com Taxa Fixa

Aqui, as parcelas permanecem iguais durante todo o contrato, pois não há atualização monetária nem variação de juros. 

Crédito Imobiliário atrelado ao CDI

Essa linha tem os juros vinculados à taxa média diária do CDI, que segue as variações da Taxa Selic. Dessa forma, as parcelas podem aumentar ou diminuir ao longo do tempo, dependendo do cenário econômico.

O ideal é simular o financiamento imobiliário Caixa antes da contratação, para comparar as taxas, prazos e valores das parcelas conforme cada modalidade.

Qual o passo a passo para simular e contratar o financiamento da Caixa?

Antes de contratar o financiamento imobiliário Caixa, você pode fazer uma simulação no site ou App Habitação CAIXA para estimar quanto pode financiar, prazo, valor das parcelas e comparar taxas e indexadores. 

Para isso, siga os seguintes passos:

1. Acesse o Simulador de Financiamento Habitacional no site da Caixa ou pelo App Habitação Caixa;
2. Escolha se você é Pessoa Física ou Jurídica;
3. Selecione o tipo de financiamento que deseja: residencial, comercial, rural ou empréstimo com garantia de imóvel;
4. Indique o objetivo do financiamento, como imóvel novo, usado, terreno, construção ou outros;
5. Informe o valor aproximado e cidade do imóvel;
6. Complete seus dados pessoais, como CPF, número de celular, renda bruta familiar e data de nascimento;
7. Insira as informações do FGTS, se há mais de um comprador ou dependente e se tem relacionamento com a Caixa;
8. Veja os resultados da simulação, que apresentarão as opções de financiamento compatíveis com seu perfil. 

Com a simulação pronta, siga as etapas abaixo para dar sequência ao pedido e ter acesso ao crédito:

1. Procure uma agência da Caixa ou um Correspondente CAIXA Aqui para formalizar a proposta e entregar a documentação exigida;
2. Em alguns casos, um engenheiro fará a avaliação do imóvel;
3. Com a aprovação do crédito e a avaliação concluída, assine o contrato no dia agendado, com todos os compradores e vendedores presentes, e providencie o pagamento das tarifas e dos seguros iniciais;
4. Registre o contrato em cartório dentro do prazo (até 30 dias) e, após a confirmação do registro pela Caixa, os recursos serão liberados ao vendedor;
5. Acompanhe seu financiamento pelo App Habitação CAIXA ou pelo internet banking para consultar extratos, parcelas e eventuais ajustes.

É importante lembrar que a simulação de financiamento é apenas uma estimativa. Ou seja, os resultados apresentados servem para você ter uma ideia de quanto poderia financiar e organizar seu planejamento, mas não garantem a aprovação do crédito nem definem o valor exato das parcelas, que só serão confirmados após análise e liberação pela Caixa.

Quais documentos são geralmente necessários?

Para solicitar um financiamento imobiliário Caixa, é importante reunir os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel. Eles servem para comprovar a identidade, a renda e a regularidade do bem que será financiado. Veja a lista principal:

Documentos do comprador (Pessoa Física)

• Documento oficial de identificação (RG ou CNH);
• Comprovante de renda atualizado;
• Última declaração do Imposto de Renda com o recibo de entrega;
• Caso utilize o FGTS, apresentar também os comprovantes exigidos pelo fundo.

Documentos do vendedor (Pessoa Física)

• Documento oficial de identificação;
• Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento ou união estável).

Documentos do vendedor (Pessoa Jurídica)

• Documento de constituição da empresa e alterações contratuais registradas;
• Certidão Simplificada da Junta Comercial emitida há, no máximo, 180 dias;
• Documento de identificação dos representantes legais;
• No caso de empresas S/A, apresentar estatuto social e ata de eleição da diretoria publicada em Diário Oficial.

Documentos do imóvel

• Certidão de Inteiro Teor da Matrícula atualizada, com informações sobre a propriedade, possíveis ônus e ações judiciais;
• Outros documentos complementares podem ser solicitados conforme o tipo de financiamento e a análise da Caixa.

É possível usar o FGTS no financiamento da Caixa?

Sim, é possível usar o FGTS no financiamento imobiliário da Caixa. O saldo do fundo pode ser aplicado como entrada do financiamento, ajudando a compor parte do valor de compra ou construção do imóvel. Além disso, o comprador também pode utilizar o valor para reduzir até 80% do valor das prestações por até 12 meses consecutivos. 

Outra possibilidade é a amortização ou quitação total da dívida, tanto em contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) quanto, em alguns casos, do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), desde que o imóvel se enquadre nos limites de valor estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Quando há mais de um comprador, cada um pode usar o seu próprio FGTS, desde que todos estejam enquadrados nas regras do programa.

Requisitos para usar o FGTS no financiamento da Caixa

Para o comprador, é necessário:

• Ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, podendo somar períodos consecutivos ou não;
• Não possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
• Não ser proprietário ou comprador de outro imóvel residencial urbano na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios limítrofes ou pertencentes à mesma região metropolitana.

Já o imóvel precisa atender às seguintes condições:

• Ser residencial urbano e destinado exclusivamente à moradia do titular;
• Ter valor de avaliação de até R$ 1,5 milhão;
• Estar regularizado, habitável e livre de pendências judiciais ou restrições que impeçam sua comercialização.

Vale lembrar que o FGTS não pode ser usado para comprar imóveis comerciais ou rurais, reformar ou ampliar residências, adquirir apenas terrenos ou materiais de construção, nem para comprar imóveis em nome de familiares ou terceiros.

Qual a diferença entre as tabelas SAC e Price na Caixa?

A principal diferença entre as tabelas SAC e Price no financiamento da Caixa está na forma como as parcelas são calculadas e como funciona a amortização da dívida ao longo do tempo. 

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a quantia financiada é paga em uma tarifa fixa todo mês, enquanto os juros são calculados sobre o saldo devedor, que vai diminuindo a cada pagamento. Isso faz com que as parcelas iniciais sejam mais altas, mas diminuam gradualmente, permitindo que a dívida seja quitada mais rapidamente e que o total de juros pagos ao longo do financiamento seja menor. 

Já na tabela Price (Sistema Francês de Amortização), as parcelas são fixas e iguais durante todo o período do contrato. No início, a maior parte da prestação é destinada aos juros e apenas uma parcela menor vai para o principal, fazendo com que o saldo devedor caia mais lentamente. Com o passar do tempo, a proporção muda e mais do pagamento vai para a amortização da dívida. 

A vantagem da Price é oferecer parcelas iniciais mais baixas, facilitando o planejamento financeiro, enquanto o SAC garante maior redução do saldo devedor e economia nos juros totais, mesmo que as primeiras parcelas sejam mais elevadas.

Quanto tempo demora todo o processo de financiamento na Caixa?

Todo o processo de financiamento na Caixa costuma levar, em média, cerca de 60 dias úteis para ser concluído, desde a entrega dos documentos até a liberação do valor ao vendedor. Esse prazo pode variar conforme o tipo de operação, a agilidade na entrega da documentação e o uso do FGTS.

Durante todo o processo, o cliente pode acompanhar o andamento da proposta pelo site ou aplicativo da Caixa.

Perguntas frequentes