Como comprar uma casa na Colômbia sendo brasileiro

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Comprar casa na Colômbia pode ser uma excelente oportunidade para quem busca investir ou até planeja viver no país. O processo é acessível para estrangeiros e oferece boas chances de valorização. Mas quando realmente vale a pena apostar no mercado imobiliário colombiano? 

A seguir, você confere preços, documentos necessários e as melhores cidades para investir com segurança.

Vale a pena comprar casa na Colômbia?

Sim. Para muitos brasileiros, comprar casa na Colômbia é uma escolha vantajosa, já que o país oferece preços competitivos, boas perspectivas de valorização e um mercado imobiliário geralmente mais acessível do que o do Brasil. Ainda assim, a decisão deve considerar seu objetivo – investir, morar na Colômbia ou diversificar patrimônio.

Quem busca investir costuma encontrar boas oportunidades em cidades turísticas e consolidadas, como Bogotá e Cartagena, onde a demanda é forte e o potencial de retorno é maior.

Por outro lado, é essencial avaliar todos os custos envolvidos: câmbio, impostos, taxas de registro, certidões, despesas notariais e, depois da compra, gastos contínuos como imposto predial, taxas condominiais e possíveis tributos sobre aluguel. Avaliar esses pontos ajuda a entender se o investimento realmente faz sentido para o seu perfil.

Comparação de custos de imóveis entre Colômbia e Brasil 

O preço médio do metro quadrado na Colômbia é de 4.039.000 COP (aprox. R$ 5,64). Já no Brasil, o valor médio chega a R$ 9.585/m², quase o dobro.

Contudo, os valores variam muito conforme a cidade, em grandes cidades e capitais, os preços tendem a ser mais altos, em ambos os países. Por exemplo, os principais preços por m² na Colômbia são:

• Bogotá: 6.169.192 COP (R$ 8,61);
• Medellín: 4.582.390 COP (R$ 6,39);
• Cali: 3.381.146 COP (R$ 4,72).

Já em algumas capitais brasileiras são:

• São Paulo: R$ 11.882/m²;
• Rio de Janeiro: R$ 10.801/m²;
• Brasília: R$ 9.648/m².

Comparando os valores, mesmo as cidades mais caras da Colômbia, como Bogotá, continuam mais baratas que São Paulo, Rio de Janeiro ou Brasília. Em muitas regiões colombianas, o brasileiro consegue comprar imóveis maiores gastando menos.

Quem pode comprar imóvel na Colômbia? 

Qualquer pessoa pode comprar imóvel na Colômbia, inclusive estrangeiros. A legislação garante esse direito sem exigir visto específico, e o processo é simples, seguindo praticamente as mesmas regras aplicadas aos cidadãos colombianos.

Se você é estrangeiro legalmente capaz, basta ter um passaporte válido e os recursos para pagamento. Por isso, é perfeitamente possível comprar casa na Colômbia mesmo durante uma viagem a turismo ou negócios.

Documentos necessários para brasileiros comprarem casa na Colômbia

Para comprar um imóvel no exterior, o brasileiro deve reunir documentos pessoais e imobiliários. Os principais documentos para a Colômbia são: 

• Passaporte válido: obrigatório para estrangeiros e deve estar dentro do prazo de validade;
• Comprovante de fundos: o comprador precisa demonstrar capacidade financeira para concluir a compra. Bancos e autoridades podem pedir comprovantes traduzidos e apostilados, caso os documentos tenham sido emitidos no Brasil;
• Certificado de Tradição e Liberdade: esse certificado apresenta todo o histórico do imóvel, informa proprietários anteriores, gravames, reformas e pendências legais. O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis local;
• Contrato de compra e venda: formaliza o acordo com o vendedor. Ele descreve preço, prazos e condições da operação;
• Certificado de Investidor Estrangeiro (quando aplicável): o Banco da República emite esse certificado quando o estrangeiro transfere recursos do exterior. Ele registra o investimento imobiliário no país;
• Comprovante do imposto predial: a cópia do imposto predial pago no ano da compra é obrigatória. O documento comprova que o imóvel está regular e é emitido pelo município;
• Certidão Negativa de Débitos do IPTU: emitida pelo município, confirma que não existem dívidas anteriores vinculadas ao imóvel;
• Certificado de paz e segurança: é obrigatório quando o imóvel está em regime de propriedade horizontal. Ele comprova que taxas de administração estão pagas;
• Cópia das escrituras dos últimos 10 anos: instituições financeiras solicitam essas cópias em compras de imóveis usados. O objetivo é verificar se não existem problemas na cadeia de titularidade.

Como funciona o processo para comprar casa na Colômbia 

O processo para comprar casa na Colômbia é o mesmo para estrangeiros e colombianos. Confira o passo a passo.

Pesquisa de título de propriedade

Após a pesquisa de mercado e escolha do imóvel, é necessário fazer uma pesquisa de título, documento que confirma o histórico legal do imóvel. Ele mostra antigos proprietários e possíveis dívidas, como hipotecas ou penhoras.

Para isso, você solicita o Certificado de Tradição e Liberdade na Superintendência de Notários e Registros. 

Elaboração do contrato de compra e venda

Após a verificação, você negocia e assina o contrato de compra e venda do imóvel. O documento define preço, prazos e obrigações das partes. Se você estiver fora da Colômbia, deve enviar uma procuração apostilada e traduzida para permitir que outra pessoa assine no seu lugar.

Compra e legalização da moeda estrangeira

Se o capital utilizado for proveniente do exterior, a conversão da moeda é obrigatória. Neste caso, é necessário preencher o Formulário nº 4 junto aos bancos, que serve como declaração de investimentos internacionais. Além disso, o Banco da República emitirá o Certificado de Investidor Estrangeiro, oficializando o registro do investimento.

Para quem não reside na Colômbia, a apresentação de ambos os documentos é indispensável, garantindo a transparência e a validade legal do processo de compra.

Assinatura da escritura pública

Após o pagamento, a escritura oficializa a transferência da propriedade. Ela é assinada em cartório e confirma que o imóvel passa para o seu nome. 

Caso você não possa viajar, existem duas alternativas:

• Procuração: um representante assina em seu nome. A procuração pode ser geral ou especial, dependendo dos poderes concedidos;
• Assinatura digital: algumas empresas permitem assinar a escritura remotamente. 

Pagamento das taxas notariais e registro final

Por fim, é necessário pagar todas as taxas obrigatórias, como imposto de registro, taxas notariais e retenções aplicáveis.

Em seguida, a escritura é enviada ao Registro Público de Imóveis. O registro conclui a transferência e coloca o imóvel legalmente no seu nome. Quando o registro é concluído, a compra da casa na Colômbia está oficialmente finalizada.

Quanto custa comprar casa na Colômbia?

O valor de uma casa na Colômbia é, em média, 4.039.000 COP (R$ 5,64) o m². Contudo, o valor muda bastante entre grandes cidades e regiões menores.

Além do preço do imóvel, você deve considerar outros custos, como:

• Custas notariais: são divididas entre comprador e vendedor. Elas incluem serviços de cartório e análise da escritura;
• Imposto de registro: custa 1,67% do valor do imóvel;
• Certificado de Tradição e Liberdade: custa cerca de US$ 6;
• Taxa de registro: 0,5% do valor do imóvel. Essa taxa é obrigatória para registrar a escritura no cartório e concluir o processo;
• Assessoria imobiliária/comissão de corretor: pode variar de 3% a 6% do valor do imóvel;
• Taxas bancárias para financiamento: incluem avaliação do imóvel, abertura de crédito e seguros obrigatórios;
• Custos de conversão de moeda: variação cambial e tarifas do banco ao converter reais para pesos colombianos;
• Taxas de transferência internacional: cobrança do banco no envio de dinheiro ao exterior, além de impostos como IOF. Para isso, pode usar plataformas como a Remessa Online para pagar taxas mais econômicas;
• Honorários ou assessoria jurídica: caso o comprador opte por acompanhamento especializado durante a transação;
• Gastos com procuração internacional (se necessário): caso o comprador autorize alguém a representá-lo na Colômbia.

Melhores cidades para brasileiros comprarem casa na Colômbia

Gostou da ideia e está pensando em comprar uma casa na Colômbia? Confira quais são as melhores cidades para seu investimento. 

Bogotá

A capital concentra as melhores oportunidades de trabalho, universidades e tem a presença de empresas multinacionais. Bairros como Chicó, Rosales, Cedritos e Usaquén são os favoritos de estrangeiros.

Medellín

Uma das cidades mais inovadoras da América Latina, Medellín tem clima agradável e boa qualidade de vida. Há grande procura por casas de aluguel em zonas como El Poblado, Laureles e Envigado.

Barranquilla

Com forte desenvolvimento portuário e industrial, Barranquilla vive um ciclo de expansão urbana. Bairros como Alto Prado e Villa Santos são os mais procurados por investidores e estrangeiros.

Cali

Cali tem boa infraestrutura, clima quente e custo de vida acessível. A cidade atrai brasileiros interessados em imóveis amplos por valores mais competitivos. Bairros como Ciudad Jardín e Granada têm boa valorização e alta procura.

Cartagena

Cartagena é um dos destinos turísticos mais fortes da Colômbia. O mercado imobiliário apresenta grande potencial para aluguel por temporada, especialmente no Centro Histórico, Bocagrande e Castillo Grande. É uma das melhores escolhas para quem busca renda com imóvel no exterior com turismo.

Brasileiro pode financiar imóvel na Colômbia? 

Sim. Brasileiros podem financiar imóveis na Colômbia, porém, os bancos e entidades financeiras podem oferecer condições diferentes para não residentes, variando conforme o perfil do comprador e o tipo de imóvel.

Em geral, o financiamento pode ser feito por três caminhos principais: empréstimo hipotecário, arrendamento residencial (leasing habitacional) e empréstimo pessoal. Os bancos colombianos analisam a capacidade de pagamento do comprador estrangeiro da mesma forma que fazem com cidadãos locais.

A aprovação costuma ser mais fácil quando o interessado tem renda formal comprovada, histórico bancário estável e vínculo com o país – conta bancária ativa, contratos de aluguel, empresa ou atividade registrada.

O financiamento cobre de 70% a 90% do valor do imóvel, dependendo do tipo de crédito e do programa habitacional. Ainda, os prazos de pagamento costumam variar entre 5 e 30 anos. 

Documentos para financiar um imóvel

Os estrangeiros devem apresentar:

• Formulário de solicitação de crédito preenchido e assinado;
• Cópias do documento de identidade nacional, como o passaporte válido;
• Certificado de Rendimentos e Retenções do ano anterior;
• Declaração do imposto de renda do último ano ou certificado de não declarante;
• Provas de rendimentos adicionais (aluguéis, dividendos, taxas, etc.);
• Extratos bancários dos últimos três meses.

Alguns bancos podem pedir traduções juramentadas ou apostilamento, conforme as regras de cada um. 

Impostos e obrigações após a compra de imóvel na Colômbia

Quem compra um imóvel na Colômbia precisa considerar os impostos e obrigações que passam a valer após a conclusão da compra. Esses tributos variam conforme o tipo de operação, o valor da propriedade e o uso do imóvel. Confira os principais impostos e taxas aplicados.

• Imposto de transferência de propriedade: é um tributo cobrado na transmissão do imóvel. O valor é entre 1% e 2% do preço de venda e deve ser pago pelo comprador;
• Imposto do escrivão público (registro de propriedade): é a taxa para registrar a escritura no Registro Público. O valor é entre 1% e 2% do valor da venda e deve ser pago pelo comprador;
• Assessoria imobiliária: é a taxa cobrada pelos serviços de assessoria ou imobiliária envolvidos na transação. O valor fica entre 3% e 6% do valor do imóvel e é responsabilidade do comprador;
• Imposto anual sobre a propriedade (predial): é o tributo pago todos os anos pelo proprietário. O valor varia entre 0,4% e 1,6% do valor tributável do imóvel;
• Imposto sobre renda de aluguel: é o imposto aplicado quando o imóvel gera renda por meio de locação. A alíquota varia entre 0% e 39% sobre o valor recebido e deve ser paga pelo proprietário;
• Imposto sobre a riqueza: é cobrado sobre o patrimônio líquido do contribuinte quando ultrapassa os limites definidos pela lei. A alíquota varia entre 0,5% e 1,5% e é responsabilidade do proprietário;
• Imposto sobre ganho de capital: é o tributo devido quando o imóvel é vendido com lucro. A alíquota é de 15% sobre o valor da venda e deve ser paga pelo vendedor.

Perguntas frequentes