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Comprar seu imóvel no exterior é bem menos complexo do que você imagina. De acordo com dados do Banco Central, os investimentos brasileiros em imóveis no exterior aumentaram 240% em dez anos (2007 à 2017) e atingiram U$6,3 bilhões.

Neste artigo, saiba tudo que é necessário para comprar imóveis em países como EUA, Portugal e Reino Unido e se prepare para investir em imóveis no exterior!

Quais os melhores países para se investir em imóveis?

A escolha do país para investir em imóveis depende muito do objetivo do comprador. Quem quer ter livre circulação pela União Européia, por exemplo, pode adquirir um imóvel construído já mais de 30 anos e que tenha valor acima de 350 mil euros.

Este bem te dá o direito de receber um “Visto Gold” (ou Autorização de Residência Especial para Investimento – ARI) e assim conseguir a circulação na UE.

Investir em imóveis em Lisboa, Portugal.
Investir em imóveis em Lisboa, Portugal.

Mas, se o objetivo for alugar ou revender para ganhar na oscilação do valor, é interessante optar por países em que a demanda por imóveis é alta e o processo burocrático seja curto.

Um imóvel no Reino Unido, por exemplo, é muito mais fácil de se conseguir do que em outros países da Europa, já que o negócio é fechado através de um contrato particular, reduzindo o tempo de negociação.

Quais cuidados devo ter antes de comprar um imóvel no exterior?

O mais importante é se manter informado sobre as regras de cada país para aquisição de imóveis, já que estas variam muito de acordo com cada localidade.

Para te auxiliar no processo, é interessante encontrar um bom consultor para tirar suas dúvidas sobre as regras vigentes no local. Além de facilitar a busca pelo imóvel, esse profissional vai te ajudar a seguir o sistema jurídico.

Procure um bom consultor para te auxiliar no processo de compra
Procure um bom consultor para te auxiliar no processo de compra

Ainda, é importante identificar o melhor perfil de imóveis para investimento no país que você deseja investir. No geral, encontre uma cidade com economia estável, onde a demanda por imóveis costume ser alta e com menor burocracia para a compra, revenda ou aluguel.

Se atentar à estes detalhes permite que o investidor adquira rapidamente um imóvel em momentos de estagnação e revenda-o em alta.

Como comprar um imóvel em Portugal?

Comprar um imóvel em Portugal
Comprar um imóvel em Portugal

Para quem pretende comprar um imóvel em Portugal, é interessante investir em imóveis que já tenham mais de 30 anos e custem acima de 350 mil euros, já que, como falamos, estes oferecem ao comprador o Visto Gold como benefício.

Encontrar imóveis em Portugal pela internet é fácil: nós recomendamos os sites Casa Sapo e o Imovirtual pela quantidade de imóveis anunciados nestes sites.

O sistema jurídico de Portugal é bem parecido com o do Brasil, logo, é bastante burocrático. Após escolher o imóvel, é necessário eleger um representante local, que será responsável pelo pagamento dos impostos referentes à transação.

O representante local é obrigatório pois Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou em nações da União Europeia.

Assim, um comprador brasileiro precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um procurador, por exemplo.

A compra é realizada através de escrituras públicas ou por meio de um advogado particular e deve ser registrada em um cartório de notas no país.

O custo total da transação, incluindo impostos, pode variar entre 10% e 15% do valor do imóvel, acrescentando também um imposto predial anual de 0,4% sobre o valor da propriedade, algo semelhante ao IPTU brasileiro.

Visando facilitar a compra de imóveis em Portugal, o Balcão Casa Pronta – serviço em que é possível realizar todas as operações de compra e venda diretamente foi criado.

Para utilizar o serviço, é necessário que o comprador apresente:

  • Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
  • Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um anos;
  • Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica;
  • Cópia dos cartões de contribuição fiscal de ambas as partes.
  • Licença de utilização: documento que informa a que uso o imóvel se destinará e atesta que o mesmo está habilitado para este fim. Caso a licença ainda não tenha sido expedida no ato da compra, é necessário apresentar o protocolo comprovando o pedido de emissão.
  • Certificado energético: é um documento emitido pela agência de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel no acerto do contrato de compra e venda. Ele informa a eficácia energética do imóvel sobre climatização e água quente.

Já para o vendedor, os documentos necessários são:

  • Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis (que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;
  • Certidão de Registro Predial: documento que traz informações sobre a área e a estrutura do imóvel, além de informações sobre o titular e dúvidas sobre a propriedade, como hipotecas ou penhoras, por exemplo.
  • Caderneta Predial: é um documento solicitado junto ao Serviço de Finanças de Portugal, que informa a situação fiscal do imóvel. Este documento também pode ser obtido pela internet, através do Portal de Finanças de Portugal.
  • Ficha técnica de Habitação: descreve as principais características do imóvel e deve ser obtido na Câmara Municipal local.

Como comprar um imóvel em Portugal à prazo?

Casal de mudança para o exterior
Casal de mudança para o exterior

O processo é muito semelhante à compra de um imóvel no exterior à vista, porém, o futuro proprietário deve desembolsar cerca de 30% do valor do imóvel como sinal. O restante do valor pode ser financiado por um banco em até 50 anos.

Como comprar um imóvel no Reino Unido?

Comprar imóveis em Yorkshire, no Reino Unido é bem menos burocrático.
Comprar imóveis em Yorkshire, no Reino Unido é bem menos burocrático.

Escolher o Reino Unido para adquirir seu imóvel no exterior pode ser uma das melhores escolhas, já que o processo é muito menos burocrático que outros lugares da Europa.

O negócio é fechado por meio de contrato particular e, ainda que não garanta um visto definitivo, a posse de um imóvel no Reino Unido facilita a permanência no território, que é composto por Inglaterra, Escócia, Irlanda do Norte e País de Gales.

Compra à vista

Plataformas online como Rightmove e Zoopla são as mais populares para anúncios de imóveis no território e permitem que você compare preços de forma rápida e fácil.

Antes de fechar negócio, você pode contratar o serviço de um ‘conveyor”, um agente que transfere a propriedade do comprador para o vendedor.

O advogado, chamado “solicitor”, acompanha todo o processo de negociação e finalização da compra e também pode intermediar a transferência de valores.

Antes de fechar negócio, entre em contato com um conveyor.
Antes de fechar negócio, entre em contato com um conveyor.

Ao invés do compromisso de compra e venda, o mais popular no Reino Unido é a troca de correspondência entre advogados, as chamadas “notes” ou “missives”.

Nesta etapa, o comprador dá um sinal de 10% do valor do imóvel e, na seguinte, chamada “completion”, acerta com o vendedor como será o pagamento do valor restante.

Ao vendedor, é importante providenciar o Certificado de Performance Energética (EPC) do imóvel, que traz as características sobre o consumo de energia.

Solicitors
Solicitors

A participação do advogado não é obrigatória, mas pode ser útil para garantir melhores condições e celeridade na negociação, que pode levar de dois a três meses, segundo o serviço oficial do governo.

Além disso, é papel do profissional detalhes que variam de acordo com a legislação de cada país integrante do Reino Unido.

Na Inglaterra e no País de Gales, há um serviço oficial do governo que registra propriedade e suas respectivas hipotecas, quando houver. Já Escócia e Irlanda do Norte possuem seu próprio sistema de registro.

Invista no exterior com uma casa em Edimburgo, na Escócia.
Invista no exterior com uma casa em Edimburgo, na Escócia.

Além deste registro, o comprador deve pagar o imposto “Stamp Duty Land Tax” sbre o valor de imóveis a partir de 125 mil libras, no caso de Inglaterra, Gales e Irlanda do Norte. A alíquota vai de 2% a 12% sobre o valor do imóvel.

Na Escócia, este imposto se chama “Land and Buildings Transaction Tax”. Para o vendedor, há isenção do imposto sobre o ganho de capital caso ele resida no imóvel.

Um outro tributo que deve ser pago é o Concil Tax, imposto predial que pode ser quitado em 10 ou 12 meses. As alíquotas variam conforme região e incidem de acordo com o valor dos imóveis. Em propriedades com valor abaixo de 45 mil libras, as taxas são isentas.

Compra à prazo

Após cumprir a etapa inicial, semelhante à da compra à vista o futuro dono do imóvel pode financiar o restante do valor da propriedade por meio de uma hipoteca (mortgage).

O financiamento é obtido junto a um agente bancário e as taxas de juros estão entre 1% e 4% ao ano.

Como alugar o imóvel no Reino Unido?

Casas para aluguel no exterior
Casas para aluguel no exterior

É responsabilidade do locador identificar se o inquilino preenche aos requisitos legais para o aluguel. Entre as exigências, estão:

  • Possuir 18 anos ou mais
  • Se estrangeiro, o locador deve checar seu visto de permanência com antecedência mínima de 28 dias antes da celebração do contrato

Há também regras específicas para quem quer alugar apenas um quarto em sua casa. O locatário pode auferir ganhos de até 7.5000 libras por ano livres de impostos, mas é necessário morar no local. Até atingir o limite, não é necessário registrar.

Os documentos necessários para o aluguel são:

  • Pessoa Física: cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
  • Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano;
  • Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica.

Como comprar um imóvel nos Estados Unidos?

Comprar um imóvel nos Estados Unidos é algo que pode ser realizado de forma rápida e fácil ainda no Brasil, com o processo demorando menos de duas semanas, em muitos casos.

Como comprar um imóvel nos Estados Unidos à vista?

Casa nos EUA

Para pagamentos à vista, tudo pode ser feito no Brasil sem nenhuma visita presencial aos EUA. Após escolher o imóvel, o comprador envia os recursos para sua própria conta no exterior, previamente aberta, como remessa de patrimônio.

Depois, esse valor é transferido para a conta “escrow” (fiduciária) e os advogados fazem toda a transação, inclusive verificação jurídica do vendedor e do imóvel.

Para a compra à vista, você precisa apresentar:

  • Cópia do Passaporte: páginas 1 e 2;
  • Comprovante de endereço;
  • Prova de que tem dinheiro para finalizar a compra (apresentar cópia de extrato bancário ou demonstrativo de aplicação financeira).

Todos os negócios imobiliários nos Estados Unidos são realizados por meio das “Title Companies” (companhias de títulos), que são formados por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário e que são os responsáveis pela legalidade da transação. O advogado prepara toda a documentação de transferência e, somente após a assinatura do vendedor, é efetuado o pagamento.

Comprando um imóvel nos EUA à prazo

Comprar um imóvel no exterior e investir nos Estados Unidos
Comprar um imóvel no exterior e investir nos Estados Unidos

Para adquirir um imóvel através de financiamento, é necessário apresentar um visto válido, além de comprovantes de residência e comprovação de renda (extrato bancário ou aplicação financeira). A declaração de Imposto de Renda para Pessoas Físicas é um documento aceito pelos bancos como comprovação de renda.

O financiamento para estrangeiros para comprar um imóvel no exterior está disponível em diversas instituições financeiras dos EUA, nas condições::

Entrada de 30% ou 50% e saldo financiado em até 30 anos, com juros em média de 4,5% ao ano, dependendo do pacote. A taxa inicial será fixa nos primeiros cinco anos e depois reajustada anualmente;

O investidor deve ser aprovado pelo banco e as condições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel.

Para fazer o pedido de financiamento é necessário apresentar a seguinte documentação em inglês, traduzida por um profissional juramentado:

  • Cópia do Passaporte: páginas 1, 2, 3 e a do Visto
  • Comprovante de residência
  • Conta bancária nos EUA
  • Carta do Contador
  • Cópia dos dois últimos anos do imposto de renda, PF e PJ, se houver[Cópia dos três últimos extratos bancários
  • Prova dos valores de entrada e de mais seis meses correspondentes às prestações do financiamento em conta ou aplicação bancária nos Estados Unidos.

Alugar seu imóvel no exterior – EUA

Pelas regras dos Estados Unidos, alugar seu imóvel no exterior exige a utilização de uma imobiliária gestora. Ela será a responsável por angariar inquilinos, receber aluguéis e fazer a manutenção.

O custo de administração destas imobiliárias variam entre 10 e 15% do valor total do aluguel e o retorno bruto para o proprietário varia entre 2% e 7% ao ano, dependendo do tipo de imóvel e sua localização.

Como comprar imóvel na França

Compre imóveis em Provence, na França.
Compre imóveis em Provence, na França.

Assim como no Reino Unido, comprar um imóvel no exterior e optar pela França é escapar de uma grande burocracia. Não é preciso visto, mas a intermediação de um funcionário de cartório (notaire) é necessária para registrar a transação.

O notaire representa o governo francês e sua função é certificar o negócio.

Imóvel à vista

Casa clássica do norte da França
Casa clássica do norte da França

O vendedor deve propor a assinatura de um documento que funcionará como uma espécie de reserva para a compra (offre d’achat). Este ainda não é o compromisso de compra e de venda (compromis de ventre).

Este documento pode não estabelecer a troca de valores em dinheiro, mas pode declarar penalidades em caso de desistência da parte do comprador.

O vendedor, por outro lado, não se torna obrigado a fechar o negócio com o interessado pela propriedade. Por isso, ter o auxílio de um advogado em todas as etapas pode te ajudar a evitar algumas situações indesejadas.

O próximo passo é fazer o compromisso de compra e venda, com o notário registrando este compromisso junto ao governo francês.

Para isso, o comprador deve desembolsar pelo menos 10% do valor do imóvel, depois, há um período de sete dias em que é possível desfazer o negócio.

Passados esses dias, dá-se uma busca por documentos que certifiquem a quem pertence a propriedade e se não há nenhum impedimento legal à venda. Esse processo pode levar até três meses para ser concluído.

Documentos necessários para compra de imóvel no exterior
Documentos necessários para compra de imóvel no exterior

Ao fim desta fase, a transação é concluída com o pagamento do restante do valor do imóvel e dos respectivos impostos para a conclusão do negócio, que variam de 1% a 4% do valor da propriedade.

O preço cobrado pelo notário pela prestação de serviços geralmente é de 1% sobre o valor do imóvel. Se for necessário utilizar um corretor, os encargos serão mais altos. É importante saber que outros encargos podem incorrer pela confecção de documentos e certidões. A necessidade destes documentos varia conforme a situação da propriedade.

Para a compra à vista, você precisa apresentar a documentação abaixo:

  • Pessoa Física: Cópias dos documentos de identificação e dados pessoais de ambas as partes;
  • Pessoa Jurídica: Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica, emitidos há menos de um ano.
  • Documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica.

Comprando à prazo

Imóveis na França
Nice, na França.

O processo de compra de imóvel à prazo é semelhante ao da compra à vista até o momento do contrato de compra e venda.

É aconselhável já ter um financiamento pré-aprovado por um banco antes mesmo de fazer esse contrato e é obrigatório comprovar renda.

O valor financiado é de, geralmente, 80% do preço do imóvel que se pretende comprar. No ato da concessão do crédito, o comprador deve informar ao banco se a propriedade se destina a residência ou investimento. Os bancos costumam parcelar o montante financiado em até 30 anos a taxas em torno de 5% ao ano.

Os prazos e taxas podem variar para quem compra um imóvel para investimento

Como alugar um imóvel na França?

alugar imóvel na França

No momento da assinatura do contrato de compra e venda, o comprador deve informar também ao notário a que fim se destina o imóvel. Os impostos variam de acordo com cada finalidade – morar ou alugar -, sendo menores para fins residenciais.

Depois da compra, caso o titular do imóvel decida alterar sua finalidade, é preciso informar ao Fisco francês, evitando assim o pagamento de multas ou excesso de impostos.

Como enviar dinheiro para comprar imóveis no exterior?

Home da Remessa Online
Home da Remessa Online

Para pagar a compra de seu imóvel no exterior, basta fazer uma conta na Remessa Online, selecionar a opção “Enviar dinheiro” e escolher a opção “Pagar aluguel ou compra de imóvel”.  

Para a compra de imóveis no exterior, é necessário apresentar o contrato de compra e venda do imóvel no nome do cliente cadastrado na Remessa Online e assinado por ambas as partes.

Nesta operação, há incidência de IOF, com alíquota de 0,38% mais o custo da operação, de 1,3% e a tarifa bancária.

Na Remessa Online, a tarifa bancária varia para valores até USD150, ou o equivalente em outras moedas internacionais. Para envios de USD150 até USD1.500, o custo é fixo em R$5,90. À partir de USD 1500, a tarifa bancária é gratuita!

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